Как безопасно купить квартиру?

Портфолио копирайтеров на TextSale.ru - Статьи на тему "Недвижимость"


С вступлением в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 1997 году на рынке недвижимости России стало больше порядка, и покупать квартиры стало безопаснее. Это связано с тем, что информация о собственниках недвижимости теперь отражена в Едином государственном реестре прав. Теперь уже невозможно продать одну и ту же квартиру несколько раз за один день или продать квартиру, не будучи ее собственником.

Однако и сегодня, покупая квартиру, следует обращать внимание на ряд ключевых моментов.

Во-первых, при покупке квартиры следует иметь дело непосредственно с ее собственником.

Конечно, при выборе вариантов придется общаться с множеством посредников в лице агентов по недвижимости, родственников собственника, квартирантов, маклеров и т.д. Но когда дело дойдет до передачи аванса и, тем более, до сдачи документов на регистрацию в Росреестр, нужно иметь дело только с собственником жилого помещения.

Это позволит избежать множества проблем, часто возникающих на практике.

Например, если аванс передан не собственнику квартиры, а другому лицу, то собственника это ни к чему не обязывает. Он в любой момент может отказаться от продажи своей квартиры, и придется каким-то образом истребовать деньги у лица, которому они были фактически переданы. А это не всегда бывает просто сделать.

Или возможна ситуация, когда квартиру продает не собственник, а лицо, действующее на основании доверенности. Доверенность по разным причинам может быть отменена, а уведомление об этой отмене может физически не успеть дойти до Росреестра. В этом случае сделку по покупке квартиры примут на регистрацию, а возможно и зарегистрируют. А потом признают недействительной в связи с отменой доверенности. Конечно, действующее законодательство защищает права добросовестного приобретателя, не позволяя истребовать у него купленную квартиру. Но участвовать в судебном процессе в связи с покупкой новой квартиры – удовольствие сомнительное.

Непроведенный расчет между собственником недвижимости и доверенным лицом – еще одна распространенная проблема при совершении сделки по доверенности. Допустим, что проверены все документы, и они соответствуют требованиям закона. В доверенности указано полномочие лица на прием денег за квартиру. Вы рассчитались по договору, а доверенное лицо деньги собственнику не передало. Снова судебное разбирательство. Теперь уже между собственником и доверенным лицом. В которое покупатель привлекается, в лучшем случае, в качестве свидетеля.

Во-вторых, при выборе варианта квартиры для покупки следует тщательно проверять документы.

Лучше, если право собственности на покупаемую квартиру уже зарегистрировано в Росреестре, это подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. При регистрации права документы проходят юридическую экспертизу – это уже слабая, но гарантия правильности оформления документов.

Желательно, чтобы с момента приобретения квартиры ее собственником и Вашей сделкой купли-продажи прошло более трех лет. Это срок исковой давности, в течение которого могут быть эффективно поданы иски относительно прошлой сделки.

Еще один момент, который обязательно нужно проверить – отсутствие третьих лиц, зарегистрированных в квартире. Проверяется по копии поквартирной карточки. Заодно по этому же документу проверяется, нет ли лиц, сохранивших после снятия с регистрационного учета право пользования квартирой. Например, это касается военнослужащих и лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы.

Проверьте также отсутствие задолженности за коммунальные платежи по соответствующей справке.

В-третьих, нужно проверять фактическое состояние квартиры и его соответствие документам.

Обратите внимание на состояние квартиры. Нет ли явных дефектов: целы ли окна, пол, работает ли сантехника, электрооборудование. Особое внимание следует уделить тому, не производилась ли перепланировка, а если производилась, то была ли она соответствующим образом согласована. В настоящее время Росреестр не проверяет актуальную техническую документацию при регистрации сделки с квартирой, право на которую уже зарегистрировано в нем. Поэтому если Вы купили квартиру с произведенной, но не согласованной перепланировкой, то согласовывать перепланировку придется уже Вам.

В-четвертых, нужно хорошо продумать порядок расчетов.

На практике принято передавать за квартиру аванс. Сумма такого аванса не должна быть большой. Прежде чем передавать деньги уточните, какая сумма является общепринятой в Вашем регионе. Передача аванса должна оформляться соответствующей распиской, и, как сказано выше, передаваться он должен непосредственно собственнику квартиры.

Окончательный расчет за квартиру желательно производить после регистрации Вашего права на квартиру Росреестром. Для соблюдения интересов продавца и покупателя в этом случае можно использовать банковскую ячейку для хранения денег до регистрации права.

Обобщая изложенное выше, при покупке квартиры следует иметь дело с самим собственником, проверять документы, проверять техническое состояние квартиры, продумать порядок расчетов.

В заключение хотелось бы напомнить известное выражение о том, что к услугам юристов нужно обращаться до того, как что-то случилось, а не после. Поэтому не жалейте денег на экспертизу документов и сопровождение сделки, это позволит Вам защитить себя от убытков и лишних переживаний.

Удачной Вам покупки!




Статья "Как безопасно купить квартиру?" написана:

копирайтер FedorBrakhmanov [Рейтинг: 7]


Cтатьи копирайтера по схожим темам:

Портфолио копирайтеров на TextSale.ru | Статьи на тему "Недвижимость"